时刻有说法｜买房17年后卖家反悔 律师：交易属实则口头合同有效

红网时刻新闻记者 陈宗昊 长沙报道

近日，岳阳华容县的陈先生在红网《问法湖南》栏目发帖称，他2008年11月底在县棉种场厂部以12000元购买的平房，原房主于去年对房屋产权及相关附属利益提出异议。

陈先生表示，当时双方口头协议约定，交付全款当天起，房屋所有权及归属权归他所有，房屋所属田土经管管理和收益一并归他所有。

湖南通程律师事务所律师王朝辉认为，陈先生维权需结合法律规定和证据情况分步骤处理。

王朝辉认为，对于农村房屋买卖的合法性，根据《中华人民共和国土地管理法》第62条，农村宅基地使用权仅限本集体经济组织成员（即本村村民）享有。若陈先生非本村村民，根据国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的规定，1999年后，购买农村房屋的合同通常被认定无效。

“若陈先生是本村村民，则口头协议有效，但需证明买卖事实存在。”王朝辉表示，《中华人民共和国民法典》第469条认可口头合同效力，但房屋买卖涉及不动产，原则上需书面合同（第490条）。若陈先生已实际占有房屋多年且对方未异议，可构成事实合同关系。

“即使双方无书面合同，但陈先生可以收集间接证据链以证明房屋买卖事实成立。”王朝辉介绍，比如支付凭证，（当年的银行转账记录、收条、见证人证言等）可以证明已支付全款；17年来的水电费缴纳记录、装修票据、邻居证言等，可以作为占有使用证据证明陈先生长期实际居住；村委会或集体认可（如允许落户、参与分红），可作辅助证据。

王朝辉表示：“如果卖方曾协助办理过户（即使未成功）、收取后续费用（如宅基地使用费）等，也可以作为对方行为证据，证明房屋买卖事实成立。”